A pergunta chega todos os dias aos escritórios de advocacia que atendem estrangeiros: quem não é brasileiro pode comprar um imóvel no país? A resposta é sim, e para a maioria dos casos o processo é mais simples do que se imagina. Mas existe uma distinção que separa uma compra tranquila de uma dor de cabeça: a diferença entre imóvel urbano e imóvel rural.
Para explicar as regras, conversamos com o advogado Lucas Ribeiro Cavalcante (OAB/CE 44.673), fundador do escritório Ribeiro Cavalcante Advocacia, que assessora investidores e compradores estrangeiros em todo o Brasil.
“O Brasil é bastante aberto à compra de imóveis por estrangeiros, muito mais do que vários países europeus. Um estrangeiro pode comprar apartamento, casa ou sala comercial nas mesmas condições de um brasileiro, e nem precisa morar aqui para isso. O cuidado real aparece quando o imóvel é rural”, afirma o advogado.
Imóvel urbano: praticamente sem restrição
Apartamentos, casas, terrenos urbanos e imóveis comerciais podem ser adquiridos por estrangeiros sem exigência de nacionalidade e sem necessidade de visto ou residência. Um investidor que mora em Lisboa ou em Miami pode comprar um imóvel em São Paulo ou em Fortaleza à distância, por meio de procurador.
“No urbano, o estrangeiro é tratado como qualquer comprador. Ele assina a escritura, registra no cartório de imóveis e pronto. A propriedade é dele, com a mesma proteção jurídica que qualquer brasileiro tem”, explica Lucas.
O CPF é obrigatório, mesmo à distância
Nenhuma compra formal se conclui sem o CPF, o cadastro de contribuinte da Receita Federal. Ele é exigido para lavrar a escritura, registrar o imóvel e pagar os tributos da transação.
“É o documento que mais gera dúvida, mas é o mais simples de resolver. O estrangeiro obtém o CPF na repartição consular brasileira do país onde vive ou por meio de um procurador aqui, sem precisar viajar. Sem CPF, o cartório não registra a compra, então esse é sempre o primeiro passo”, orienta o advogado.
Imóvel rural: aqui mora a restrição
É no campo que a lei muda de tom. A compra de imóvel rural por estrangeiros é regulada pela Lei 5.709, de 1971, que impõe limites importantes. O principal: apenas o estrangeiro que reside no Brasil pode adquirir terra rural. O estrangeiro que mora no exterior, como pessoa física, está impedido de comprar imóvel rural em nome próprio.
Há ainda limites de tamanho. Aquisições de até três módulos rurais, fora de área de fronteira, dispensam autorização; acima disso, e até um teto, é preciso aval do Incra. A soma das terras de estrangeiros também não pode passar de um quarto da área de cada município, e imóveis em faixa de fronteira dependem de assentimento do Conselho de Defesa Nacional.
“Esse ponto costuma surpreender o comprador estrangeiro que sonha com uma fazenda ou um sítio. E ficou ainda mais atual: em 2026, o Supremo Tribunal Federal reafirmou que essas restrições continuam válidas. Ignorar isso pode levar à anulação do negócio, então o imóvel rural exige análise jurídica antes de qualquer sinal”, alerta Lucas.
Quando comprar imóvel também abre as portas da residência
Para quem pensa não apenas em investir, mas em morar no país, o imóvel pode ser o caminho para o visto. A legislação prevê a residência por investimento imobiliário no Brasil para quem adquire imóveis urbanos a partir de um valor mínimo, reduzido nas regiões Norte e Nordeste.
“É uma combinação que atrai muito europeu e norte-americano: a pessoa investe em um imóvel que já queria ter e, no mesmo movimento, conquista a autorização de residência. Mas são duas decisões distintas, a compra e o visto, e cada uma tem suas regras. Tratar as duas juntas, desde o início, evita retrabalho”, afirma o advogado.
O passo a passo seguro
Do lado dos documentos, o comprador estrangeiro precisa de poucos itens: o CPF, um documento de identificação com validade internacional, como o passaporte, e, quando não puder estar presente, uma procuração para quem vai assinar em seu nome. Documentos emitidos no exterior costumam exigir apostilamento pelo tratado de Haia e tradução juramentada. Do lado do imóvel, a checagem da matrícula atualizada e das certidões do vendedor é o que evita comprar um problema.
Ao final, Lucas resume o roteiro que recomenda ao comprador estrangeiro: obter o CPF, verificar a natureza do imóvel, urbano ou rural, conferir a documentação do vendedor e a situação do registro, e só então assinar. “Comprar imóvel no Brasil sendo estrangeiro é seguro e comum. O que separa a boa compra da má compra não é a nacionalidade, é a checagem feita antes de assinar. Quem pula essa etapa é que se arrisca, brasileiro ou estrangeiro”, conclui.
